全國首例土地使用權過期：青島多小區照常租售
信息來源：中國林業網 發布日期：2016-04-19 瀏覽次數：3291次
“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”2007年頒布的物權法中，對土地使用權到期作出了較寬泛的規定。日前，溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發熱議。
昨日，新京報記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區，發現目前小區尚未解決土地使用權的難題，但并不妨礙小區的出售和租住。對此，青島市黃島區不動產登記中心工作人員告訴新京報記者，目前還沒有相關政策處理這一問題，未有相關細則。 記者梳理回訪多地發現，包括廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應土地使用權收費政策。
青島多個“撞限房”照常租售
青島市黃島區阿里山小區一期業主王先生最近正在出售房子。他回憶，阿里山小區一期于1994年左右建成，當時自己的公司于1995年以每平米1000多元的價格買下，土地使用權于2011年到期，目前均價為每平方米七千元左右，自己的土地使用權只有20年，“當時土地已經到期了，但大家也沒有怎么說，當地房管所也可以過戶、交易，只有去銀行貸款時，可能會貸不了款。”
王先生稱，由于國家沒有出臺過明確的政策，不少買主擔心買了房子以后會遇到土地使用權問題。
與阿里山小區情況類似，青島市黃島區紫金山路上的紫金山小區也出現了這一問題。小區業主劉先生在紫金山小區住了十多年，他表示，開發區里的紫金山小區和阿里山小區情況類似，土地年限都已經到期了，但現在國家沒有出臺這方面的說法，不過正常交易、貸款都不耽誤。
青島市當地一房產中介工作人員周女士告訴新京報記者，紫金山小區的土地使用權大多數已到期，但小區內的很多業主仍繼續住著，也沒有遇到要求拆除的情況。“物權法規定，地面上的物品還是屬于你個人的，只是土地是國家的。”她稱，房子肯定能交易，主要是沒有土地使用證貸款不好貸，“可能需要找關系。”
周女士介紹，黃島區紫金山和阿里山小區的土地使用權問題比較突出，稍微熟悉的居民都會提及此事，“確實對房屋買賣造成了影響。可能什么時候有開發商看重這塊地，就會拆遷，到時候會賠償你。因為這個房子是你的，只是地是國家的，房子的產權不會到期，永久屬于你。”
“短期內，這對我的生活沒造成什么影響。”紫金山小區的業主石先生告訴新京報記者，自己在一年前買下這套二手房時，土地已經到期了。當時他也有顧慮，不過后來有人跟他說不影響買賣和貸款，就買下了這套房子。他說，自己找的房屋中介公司辦理相關手續，和普通的房屋買賣沒有什么差別。
交易抵押需寫“到期”知情書
新京報記者注意到，1990年5月19日國務院發布《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權的最高年限作出規定。
青島市一房地產行業負責人告訴新京報記者，青島作為我國最早的14個經濟開發區之一，在上個世紀80年代即開始了對土地使用權出讓的先行先試，在當時，國有土地使用年限尚未出臺明確規定，于是出現了20年土地使用權的情況。
5年前，黃島國土資源分局負責人與網民在線交流的時候表示，物權法中未對土地使用權續期應有償還是無償做進一步說明，且國家也尚未出臺相應的實施細則作為登記的參考依據，造成了“撞限”小區目前的“困局”。當時，黃島國土資源分局已就該類問題請示上級部門，希望能盡快尋求到妥善的解決方案，待上級部門明確辦理意見后，將抓緊時間為用戶辦理延期手續。
昨日下午，青島市黃島區不動產登記中心一位工作人員介紹，確實阿里山小區有出現土地使用權到期的情況，但因為遵循以前的《土地法》，目前還沒有相關政策處理這一問題。“當時的《土地法》寫著土地到期就要續，但怎么續，錢給哪個部門，按什么比例續，都沒有細則。”該名工作人員稱，阿里山小區是住宅小區，目前小區內房子的交易和抵押都沒有問題，只需在交易和做抵押時，寫一份知道土地到期的知情書。
該工作人員表示，因為沒有具體的條文指出具體應該怎么續期，目前阿里山小區的問題只能擱置，小區房屋像其他正常房屋一樣買、賣、抵押不受影響。
■ 追訪
深圳 80平米補交4萬 使用期增20年
據深圳當地媒體報道，日前，深圳市規土委第一直屬管理局收到了福田區長城大廈6棟一套80.6平方米業主的一份關于補交地價延期的申請。相關資料顯示，該房產用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。
報道稱，該業主已于今年3月9日付清上述房地產延續土地使用年限的地價款44940元，經過規土委第一直屬管理局批準，該房地產的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質仍為市場商品房，其他要求按《房地產證》登記不變。業主可以據批復向市不動產權登記部門完善產權登記手續。
昨日下午，深圳市規土委就此事回應新京報記者稱，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，并且規定了相應用途的土地使用年期，如工業用地30年，商業用地20年，商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同，這也是深圳市目前已經到期土地續期的主要原因。
規土委稱，1988年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，條例明確土地使用年限根據實際需要確定，但不得超過50年。1994年出臺《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》，條例規定土地使用權最高使用年限為50年。直到1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會修改了《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十一條，確認土地使用權的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行。
深圳市規土委方面介紹，就深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的20年使用權的經營性用地日前陸續到期的情況，2004年4月23日，《深圳市到期房地產續期若干規定》發布施行，并明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。
此外，1996年深圳市政府依據市人大決定，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的，可以不用補交地價自動予以順延，9月18日以后簽訂合同的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。
克拉瑪依 商用房產權到期需補費
新京報記者注意到，此前，克拉瑪依和太原等地也就土地使用權到期作出了部分說明。
據克拉瑪依日報報道，去年下半年，克拉瑪依市國土資源局開展了國有建設用地使用權出讓到期情況清查，截至當月底，當地共有二十余宗商業用地使用權已到期。
市國土資源局建設用地科負責人接受媒體采訪時介紹，近期已到期和即將到期的土地使用權宗地均為商業用地，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《市城鎮土地基準地價》標準收取，按照不同的土地級別、不同用途土地確定基準價格，最高為1507元/平方米。
昨日下午，克拉瑪依市國土資源局行政辦公室工作人員介紹，目前國土局委托政府招標的評估機構對各個小區地價進行評估，此后將公布評估結果。在房屋的土地使用期到期后，我們會征求土地局的規劃，如果規劃說可以續期，沒有其他用途，我們就會委托評估地價，然后戶主進行續費。他說，委托的評估公司也是參照基準地價，以基準地價為基礎進行評估，續費標準按照一級地、二級地的規定，即《克拉瑪依市城區基準地價表》來執行。如果在通告期內業主沒有過來完善土地手續，我們會視情況采取相關措施。
新京報記者注意到，依據克拉瑪依市國土資源局官網發布的上述價表，中心城和其余4個城區在地價方面價格有所不同，而不同的城區又按照商業、住宅和工業用地劃分出四檔基準地價，其中一級商業基準地價為1370元每平方米，四級為380元每平方米。不同等級的用地范圍也在官網上有明確劃分。
■ 縱深
“撞限”背后的法規之爭
房子“撞限”
溫州首例住宅土地使用權到期續期的案例出現后，引發社會廣泛關注。在此之前，全國范圍內房屋土地使用權到期的案例其實較為少見。
2004年深圳已經出現過房屋土地使用權到期的情況。彼時深圳國際商業大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內，存在20年、30年、40年和50年4種產權年限的房屋，最早的20年產權部分到期。
據媒體報道，號稱全國首例“住房土地使用權到期房”的青島阿里山小區，5071戶業主的土地使用權期限分別為20年、30年、35年。
為何多地出現這種現象？
廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲對新京報記者表示，從全國范圍來看，房屋土地使用權到期的情況屬于極少數情況。國家法律規定土地出讓期限最高是70年，商業是40年，工業50年，但在這項規定前，各地自行出讓的少量土地出現了近年來溫州、深圳等地土地使用權到期的情況。
“主要是由于國家一開始在頂層設計上就沒有對土地使用權續期有一個規范的標準和一個相應的法律法規，地方政府就自己根據實際情況制定，讓原本應該一次性明細的問題被拖延，導致了后續問題的出現。”青島市工商聯房地產行業聯盟副理事長龍江說。
收費依據之爭
新京報梳理發現，四川南部縣等多地政府續期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》，而不是物權法。
《城市房地產管理法》規定：經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。而2007年的《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
上海金融與法律研究院研究員劉遠舉表示，在最高法暫未對“自動續期”作出詳細解釋之前，不同的人對于“自動續期”的理解不同。“雖然字面上來看，似乎是無條件自動續期，但在實際情況中，收取土地出讓金更有可能。”
中國社會科學院法學研究所研究員、法學教授孫憲忠當年曾參與了物權法的制定，對于住房涉及的土地使用權70年到期后怎么辦的問題，當時就有很大的爭議。因此，物權法第149條進行了模糊處理，只是籠統地規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
孫憲忠認為，“自動續期”至少說明法律上并沒有規定到期后收費，住宅建設用地使用權期間屆滿的，應該無條件順延。
“建設用地使用權、房屋所有權是公民依照憲法、物權法所享有的基本權利。任何擴大、減少或限縮公民基本權利或者對公民基本權利附加條件的規范性法律文件的制定，都屬于立法權的運用。”孫憲忠說，根據立法法對于立法權限的規定，這種涉及公民基本權利的法律，必須由全國人大制定，國務院和地方人大都無權就此立法，更遑論地方政府及其部門。
蔡穗聲則持不同看法。他表示，現行的土地所有權屬于國家，土地使用權有償有期出讓給集體或個人使用，土地出讓金是有期限的，期限過了可以續，續期再付錢也是合理的。
“國家規定70年的使用期，或者在此之前個別地方出臺的短期使用期，它的法律含義均是土地有償有期使用。即所收的土地出讓金，是對土地使用權一定年期內的一個租金，香港以批租的形式進行，我們效仿香港，叫土地出讓金。”蔡穗聲說，但土地出讓的概念是土地使用權一定年期的出讓，不是土地權的出讓，到期說明期限已滿，所繳的費用也已完結。“到期后可能會有新的法規政策再做一筆費用，也是合情合理的。”
呼吁細則出臺
深圳政府出臺的《深圳到期房產續期若干規定》規定，到期房地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。規定進一步明確，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付。
按照出臺的這個規定，當年，深圳國際商業大廈產權到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續期，這也令后來眾多商住項目看到了續期的重要依據。
劉遠舉表示，對地方政府來說，這是一個關于土地存量和增量之間的選擇。比如深圳的房子存量不多，房屋產權到期的少，新出讓的地較多，考慮到房價，當地政府會盡量降低收取標準，因此在2004年出現商住混房到期的情況后，按照基準價35%收取出讓金。
對于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠舉認為，深圳按照基準價35%收取出讓金的做法雖然無法可依，但是基于現實，也是一種當地政府根據自身土地狀況作出的決定。“國家立法機關在設計上應審慎權衡，盡快出臺關于出讓土地續期的實施細則和收取標準，并通過立法予以確認，以緩解公眾焦慮。”
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